Que faire suite à la découverte d’un vice caché?

Si vous avez récemment découvert un vice caché, le vendeur est en principe responsable de celui-ci. En effet, en présence d’un vice caché, le vendeur doit dédommager l’acheteur, et ce, même s’il prouve sa bonne foi.

Cette obligation provient de la garantie légale prévue au Code civil du Québec, laquelle prévoit que le vendeur doit garantir l’immeuble contre tout vice caché et qu’il est tenu de dédommager l’acheteur, le cas échéant.

Par exemple:

• Le vendeur est tenu de payer la réparation même s’il ignorait l’existence du vice au moment de la vente;
• Le vendeur pourrait également être tenu de payer des dommages et intérêts pour les ennuis et inconvénients causés à l’acheteur, tout particulièrement s’il connaissait le vice, au moment de la vente, et s’il ne l’a pas mentionné clairement à l’acheteur.

Suite à la découverte d’un vice caché, il est impératif de le dénoncer par écrit au vendeur. De nombreuses personnes perdre leurs droits parce qu’elles hésitent ou tardent à agir.

Ainsi, dès le moment où vous découvrez un vice caché, il est impératif de prendre action pour préserver vos droits.

Quels sont vos recours en cas de vice caché?

En fonction des particularités de votre situation, vous pourriez avoir un recours contre le vendeur, le courtier immobilier, le constructeur ou l’inspecteur en bâtiment. Chaque cas est un cas d’espèce et le type de recours à entreprendre varie en fonction des fondements juridiques et de la situation.

Sachez simplement que vous avez des recours si le vice cause une perte de jouissance du bien ou nuit de façon minimale à l’immeuble ou à son utilisation. En d’autres mots, si le défaut requiert des réparations, cause des inconvénients, etc. Cet impact doit être tel que vous n’auriez pas acheté l’immeuble ou ne l’auriez pas payé au même prix si vous avez connu le défaut.

Dans tous les cas, il est fortement recommandé de consulter un avocat pour protéger vos droits avant d’entreprendre toute démarche. Ne prenez pas la chance de perdre la possibilité d’être dédommagé.

Il est capital d’agir rapidement dans le meilleur de vos intérêts pour permettre une analyse complète de votre dossier afin d’assurer un dénouement le plus favorable possible. À ce titre, sachez que ce ne sont pas tous les dossiers qui font l’objet d’un processus judiciaire; plusieurs dossiers de vices cachés font l’objet d’un règlement à l’amiable entre les parties, et ce, sans devoir s’adresser aux tribunaux. En analysant votre dossier, un professionnel en droit sera en mesure de vous éclairer quant à cette possibilité. De façon générale, nous visons, dans la majorité des cas, à régler le litige sans l’aide des tribunaux en obtenant un dédommagement monétaire pour vous aider à couvrir les coûts des travaux pour corriger le vice caché.

Vice caché ou vice apparent?

Évidemment, afin d’obtenir réparation de la part du vendeur, la problématique que vous avez découverte doit clairement correspondre aux critères d’un vice caché. Pour ce faire, le vice doit être antérieur à la vente de l’immeuble. De plus, comme le mot l’indique, le vice caché est un défaut «caché», il ne doit pas être visible à l’œil ni détectable lors d’une visite d’inspection.

Dans le cas où le vice est visible lors d’une simple inspection visuelle, il n’est donc pas caché et est alors qualifié de «vice apparent».

L’idée est de déterminer si un autre acheteur, placé dans les mêmes circonstances, aurait pu observer le défaut ou aurait détecté un indice pouvant mener à sa découverte. 

De plus, il est également à noter que pour qu’un défaut soit considéré comme un vice caché, celui-ci doit être grave. En effet, un simple défaut anodin pouvant être attribué à l’usure normale de l’immeuble ne sera pas considéré comme un vice caché.

En résumé, voici les principaux critères à valider pour déterminer si un défaut peut être qualifié de vice caché : 

• La vente de l’immeuble doit avoir été faite avec la garantie légale;
• Le vice ne doit pas être apparent;
• Le vice doit être existant au moment de l’achat;
• Le vice doit être grave;
• L’acheteur doit avoir été « prudent et diligent » lors de l’inspection de la propriété avant de l’acheter.

Évidemment, en tant qu’acheteur vous n’avez pas à ouvrir les murs avant l’achat pour vérifier s’il y a un vice. De plus, certains défauts peuvent apparaître seulement après la vente même s’ils existaient déjà avant. Il est donc tout à fait possible que ce défaut soit qualifié de vice caché même s’il est survenu une fois l’acte de vente notarié.

Chaque cas est unique et c’est pourquoi il est préférable de consulter un professionnel qui s’y connait et qui pourra vous conseiller et vous guider, quelle que soit la situation que vous vivez.

Pour en apprendre davantage à propos de la GARANTIE LÉGALE, lisez l’article «L’achat d’une propriété sans garantie légale».

Délais pour agir suite à la découverte d’un vice caché

À titre d’acheteur, vous avez l’obligation de dénoncer tout vice dans un délai raisonnable à compter de la découverte de celui-ci. Évidemment, le caractère raisonnable est variable selon les circonstances, mais il est essentiel d’agir dans les meilleurs délais afin de préserver vos droits. En général, un délai de six mois est considéré comme raisonnable.

La dénonciation à l’acheteur doit être faite par écrit via l’envoi d’une mise en demeure. Celle-ci constitue une condition essentielle pour procéder à l’ouverture d’un recours en vice caché et l’application de la garantie légale. Elle vise également à offrir au vendeur la possibilité de venir constater par lui-même le vice allégué.

«Afin d’éviter que la situation ne se transforme en véritable cauchemar,

il est essentiel d’agir rapidement avec l’aide d’un professionnel»

Si vous omettez de dénoncer le vice dans un délai raisonnable, vous pourriez perdre certains de vos droits puisque le vendeur pourrait être privé de la possibilité de vérifier l’existence du vice et de le réparer.

De plus, il est important de savoir que vous ne devez entreprendre aucune démarche en vue de remédier au vice caché avant de laisser l’opportunité au vendeur d’en prendre la responsabilité. Évidemment, dans certains cas, il est possible de faire des réparations qualifiées d’urgentes, si le vice caché est dangereux ou risque d’endommager l’immeuble.

Quelques questions fréquentes

Comment puis-je prouver qu’il s’agit d’un vice-caché?  |  Comment puis-je prouver la mauvaise foi du vendeur ou du courtier?
Quels sont les documents requis pour documenter mon dossier?  |  L’inspection préachat m’empêche-t-elle d’avoir des recours?
Quelles sont les obligations du ou des courtiers immobiliers impliqués dans la vente?  |  Puis-je demander l’annulation de la vente?
Ai-je des recours contre l’inspecteur qui a effectué l’inspection ? |  J’ai renoncé à la garantie légale, ai-je droit à un dédommagement?

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Contactez Me Raphaël Parrot, spécialisé en droit immobilier et droit de la construction afin de lui adresser vos questions. Par téléphone au 418.652.1700 poste 204 ou par courriel: [email protected]

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Quelques exemples de vices cachés

Entretoit pourri | Fissures non-apparentes à la fondation | Moisissures dans les murs | Circuit électrique défectueux | Humidité et défaut d’étanchéité | Caractère inondable d’une maison | Fondation qui s’effrite | Infestation de fourmis charpentières  | Absence d’isolation dans un ajout | Odeur insoutenable d’animaux de compagnie | Humidité générée par la culture de cannabis | Drain français bouché et/ou présence d’ocre ferreux | Infiltration d’eau au sous-sol | Présence de pyrite | Toiture qui fuit

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