L’achat d’une propriété sans garantie légale

Vous avez acquis une propriété sans la garantie légale et vous pensez être dépourvu de recours contre le vendeur? Détrompez-vous! Dans certaines circonstances, il est possible de réclamer un dédommagement au vendeur.

Au Québec, les propriétés sont vendues avec une garantie qui est prévue au Code civil du Québec qui s’applique automatiquement, laquelle est communément appelée la garantie légale.  Cette garantie vous permet notamment d’avoir un recours contre votre vendeur en cas de vices cachés, qu’il s’agisse d’une maison unifamiliale, d’un condo, d’un immeuble à logement ou autre.

Délai pour l’application de la garantie légale

Il est à noter que l’application de la garantie légale qui est rattachée à un immeuble n’est pas limitée dans le temps et n’a pas de date de fin, en d’autres mots, la garantie légale demeure valide indéfiniment. Néanmoins, certains évènements peuvent réduire ou même faire annuler l’application de la garantie légale.

La garantie légale implique deux aspects distincts : la garantie de qualité qui concerne les vices cachés ainsi que la garantie du droit de propriété qui concerne les titres de propriété. 

Le présent texte traitera du premier aspect de la garantie légale, soit celui-ci qui concerne la garantie de qualité. 

La garantie de qualité est celle dont on fait généralement référence lorsqu’on discute de la vente d’une propriété. En vertu de celle-ci, le vendeur garantit que la propriété qu’il vend est exempte de vices cachés au moment de la vente.

Par ailleurs, il est à noter que la garantie légale s’applique même dans les cas où le vice se manifeste après la vente. En effet, l’essentiel est que la cause du vice existait antérieurement à la vente.

Pour en apprendre davantage concernant les VICES CACHÉS, lisez «Que faire suite à la découverte d’un vice caché».

La garantie légale s’applique autant dans le cas où le vendeur connaissait ou ignorait le vice au moment de la vente. En effet, que le vice soit connu ou non au moment de la vente, le vendeur en demeure responsable.

«Que le vice soit connu ou non au moment de la vente, le vendeur demeure responsable»

Dans les cas où le vendeur connaissait l’existence du vice et qu’il a volontairement omis de divulguer cette information, le vendeur pourrait alors être tenu à payer à l’acheteur des dommages-intérêts additionnels à titre de réparation du préjudice subi par ce dernier.

Sans garantie légale et aux risques et périls de l’acheteur, ça implique quoi?

Les ventes effectuées sans garantie légale et «aux risques et périls de l’acheteur» sont de plus en plus fréquentes au Québec. Il est donc essentiel autant pour les vendeurs que pour les acheteurs de saisir les conséquences juridiques de l’exclusion de la garantie légale.

Il est important de savoir qu’une vente sans garantie légale n’exempte pas le vendeur de déclarer les défauts qu’il connaît de la propriété. En principe, une vente  effectuée sans garantie légale «aux risques et périls de l’acheteur» limiterait grandement tout possible recours contre le vendeur dans le cas de la découverte d’un vice caché, or dans certaines situations, un acheteur pourrait tout de même bénéficier d’un recours contre son vendeur.

«Même avec la mention «aux risques et périls de l’acheteur», vous pourriez avoir un recours contre le vendeur»

Autrement dit, même avec la mention légale «aux risques et périls de l’acheteur», vous pourriez avoir un recours contre le vendeur dans la mesure où: 

• le vice était existait avant la vente;
• le vice n’était pas apparent;
• le vendeur était au courant, mais a négligé de vous en informer ou celui-ci vous a volontairement induit en erreur. 

L’exclusion de la garantie légale ne fait pas obstacle à l’application des règles contractuelles qui s’appliquent à tous les contrats de vente. Cela signifie qu’un vendeur ne peut pas délibérément cacher l’existence d’un vice important ou se prêter à des manœuvres pour tromper l’acheteur, ce qui constituerait un dol au sens de la loi.

«L’exclusion de la garantie légale ne fait pas obstacle à l’application des règles contractuelles qui s’appliquent à tous les contrats de vente.»

Selon la situation et les dispositions de votre contrat de vente ainsi que la nature du vice que vous avez découvert, vous pourriez possiblement obtenir un dédommagement, la nullité de la vente ou exiger du vendeur qu’il effectue les travaux correctifs à ses frais.

Important: En tant qu’acheteur, vous avez l’obligation d’agir de façon diligente et d’éviter de vous induire vous-même en erreur en fermant les yeux sur des vices apparents ou en agissant avec témérité lors de l’achat.

Le délai raisonnable pour prendre action

En tant qu’acheteur, vous avez l’obligation de dénoncer la découverte d’un vice caché dans un délai raisonnable à compter de la découverte de celui-ci. 

Évidemment, le caractère raisonnable est variable selon les circonstances, néanmoins, il est essentiel d’agir dans les meilleurs délais afin de préserver vos droits. Généralement, un délai de six mois à compter de la découverte du vice caché est considéré comme raisonnable par les tribunaux.

Il est donc impératif d’agir rapidement et pour ce faire, la loi exige que vous procédiez par la transmission d’un avis de dénonciation écrit.

N’attendez pas qu’il soit trop tard, un professionnel du droit demeure votre meilleur allié pour vous guider dans un processus de règlement hors cour. 

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