L’hypothèque légale de la construction

Le secteur de la construction au Québec est un univers complexe, où de nombreux acteurs — entrepreneurs, sous-traitants, fournisseurs, ouvriers, professionnels — collaborent à l’édification ou à la rénovation d’immeubles. Dans un tel contexte, assurer le respect des obligations financières devient crucial.

Parmi les outils juridiques disponibles pour protéger les créanciers, l’hypothèque légale de la construction occupe une place centrale. Elle permet à ceux qui ont participé aux travaux de garantir leur paiement, en leur conférant un droit réel sur l’immeuble concerné. Mais pour en bénéficier, certaines conditions et délais doivent être rigoureusement respectés.

À qui s’adresse cette protection?

L’hypothèque légale de la construction protège ceux qui ont contribué directement à la construction ou à la rénovation d’un immeuble, sans avoir besoin d’une entente hypothécaire formelle. L’article 2726 du Code civil du Québec identifie les personnes admissibles :

• Architectes
• Ingénieurs
• Entrepreneurs
• Sous-entrepreneurs
• Fournisseurs de matériaux
• Ouvriers

Ces intervenants peuvent se prévaloir de cette sûreté à condition de respecter les exigences prévues par la loi.

Quelles sont les conditions de validité?

Pour faire valoir ce droit, plusieurs conditions cumulatives doivent être respectées :

1. Le créancier doit appartenir à l’une des catégories prévues.
2. Les travaux ou matériaux doivent avoir été fournis à la demande du propriétaire de l’immeuble.
3. Les travaux doivent viser un bien immeuble (terrain, maison, bâtiment).
4. Les travaux doivent avoir apporté une plus-value mesurable à l’immeuble.
5. La créance garantie est limitée à cette plus-value.

Un point important : si le créancier n’a pas contracté directement avec le propriétaire, il doit dénoncer son contrat par écrit avant le début des travaux, sauf s’il s’agit d’un ouvrier, pour qui cette obligation ne s’applique pas.

Les trois délais critiques à ne pas manquer

L’efficacité de l’hypothèque légale repose sur le respect strict de certains délais, sous peine de perdre le droit à la sûreté :

1. Délai de 30 jours après la fin des travaux.

L’hypothèque légale prend naissance automatiquement dès le début des travaux ou de la fourniture des matériaux. Toutefois, elle ne reste valide sans publication que jusqu’à 30 jours après la fin des travaux.

La « fin des travaux » est une question de fait : elle survient une seule fois, lorsque tous les travaux, y compris les finitions, sont terminés.

2. Publication au registre foncier

Pour maintenir le droit hypothécaire au-delà de ces 30 jours, deux actions sont nécessaires :

• Publier un avis d’hypothèque légale au registre foncier avec les informations sur l’immeuble et le montant réclamé.
• Signifier l’avis au propriétaire.

Sans ces étapes, l’hypothèque ne peut être opposée.

3. Délai de six mois pour exercer le recours

Même une hypothèque publiée s’éteint automatiquement après six mois suivant la fin des travaux, à moins que le créancier :

• N’intente une poursuite judiciaire, ou
• Ne publie un préavis d’exercice d’un droit hypothécaire.

Le non-respect de ce délai entraîne la caducité de l’hypothèque, peu importe la publication.

En conclusion

L’hypothèque légale de la construction est un outil puissant pour garantir le paiement des sommes dues dans un secteur où les risques sont élevés et les ententes parfois fragiles. Elle permet aux intervenants de sécuriser leur travail sans avoir à négocier de sûreté conventionnelle.

Cependant, son efficacité repose sur une compréhension précise du régime applicable et sur le respect des délais légaux.

Vous avez besoin d’accompagnement ? 

Si vous êtes entrepreneur, sous-traitant ou fournisseur et que vous souhaitez sécuriser vos créances, ou si vous êtes propriétaire et désirez comprendre vos droits et obligations en lien avec l’hypothèque légale, notre cabinet est à votre disposition pour vous conseiller.

Prenez rendez-vous avec l’un de nos avocat(e)s œuvrant en droit de la construction.

Me Gabriel Bossé, avocat

En collaboration avec Madame Malorie Raymond, stagiaire en droit