La situation est en constante évolution dans les derniers jours et affecte tous nos clients et leurs familles.

Malgré les circonstances, les équipes de Bernier Beaudry et de BB Immigration demeurent opérationnelles et en mesure de vous appuyer. À cet égard, nos avocats et notaire sont disponibles à distance, soit par téléphone, courriel ou même par des outils de téléconférence.

Le bail commercial

Depuis un mois, la COVID-19 et les mesures prises par les différents paliers de gouvernement impactent la gestion quotidienne des entreprises. Parmi les mesures les plus importantes, le gouvernement provincial a ordonné la fermeture de toutes entreprises et commerces n’offrant pas de produits et/ou de services essentiels. En conséquence, les centres commerciaux ont été fermés, plusieurs propriétaires ont dû restreindre l’accès aux immeubles leur appartenant et des entreprises, louant des locaux, ont dû être fermées. En pareille situation, qu’advient-il des droits et obligations des propriétaires et des locataires?

LE BAIL

La première chose à faire pour les propriétaires et les locataires devraient être de procéder à une analyse de leur bail. Il peut contenir certaines clauses permettant de régler les questions quant au paiement du loyer ou la possibilité de réduire ou reporter ce paiement qui représente actuellement une des principales préoccupations pour les locataires.

Les clauses pouvant aider pour le paiement du loyer sont notamment les suivantes :

• Force majeure;
• Frais d’exploitation;
• Taxes municipales;
• Clauses d’assurances. 

La force majeure, telle qu’abordée dans un autre texte publié il y a quelques semaines, n’est pas une disposition d’ordre public. Un propriétaire et un locataire pourraient donc avoir défini la force majeure ou encore avoir prévu les conséquences d’une pandémie sur les obligations de chacune des parties, dont le paiement du loyer. Ainsi, il pourrait être prévu qu’une réduction du loyer est possible dans la mesure ou le propriétaire ne peut donner accès au local à son locataire ou à l’inverse, que l’impossibilité pour un propriétaire de rendre accessible le local ne dégage pas un locataire de son obligation de payer le loyer selon les modalités prévues.

Lors de la lecture du bail, il est avisé de chercher les clauses d’assurance. Un bail peut prévoir que le locataire doit se procurer une assurance pour la perte d’exploitation. Cette assurance pourrait permettre, selon la couverture offerte, d’obtenir des prestations afin de payer les coûts fixes comme le loyer. Si une le locataire bénéficie d’une assurance pour la perte d’exploitation, il est fortement recommandé de communiquer avec son assureur.

Au risque de se répéter, la lecture attentive du bail est d’une importance capitale, puisqu’il peut contenir plusieurs dispositions permettant de régler les questions relatives au paiement du loyer dans une situation comme celle que nous vivons présentement.

LA LOI

Évidemment, en cas d’absence de dispositions pertinentes dans le bail, les propriétaires et locataires devront se rabattre sur les dispositions légales, notamment celles prévues dans le Code civil du Québec (ci-après le « Code »).

Parmi ses obligations, un propriétaire d’immeuble commercial doit notamment garantir au locataire une utilisation conforme à l’usage prévue et assurer la jouissance paisible du local pendant toute la durée du bail. En conséquence, la principale obligation du locataire sera de payer le loyer prévu. Dans l’éventualité où l’une des parties ne s’exécuterait pas conformément, l’autre pourrait demander une diminution du loyer ou encore la résiliation du bail. Il faut toutefois garde à l’esprit que la situation de pandémie actuelle, et les mesures gouvernementales comme la fermeture des commerces non essentiels, pourrait être considéré comme un cas de force majeure et emporter les conséquences en ce sens. Pour plus de détail sur la force majeure, nous vous renvoyons au texte publié il y a quelques semaines à cet effet.

Pour résumer le Code prévoit des obligations, mais il faut garder à l’esprit qu’elles ne sont pas d’ordre public et donc, que le bail pourrait prévoir autrement, d’où la nécessité de faire une analyse rigoureuse du bail en question.

AIDE GOUVERNEMENTALE

Aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial

Considérations faites des éléments « juridiques », il faut également prendre en compte l’aide gouvernementale. Le 24 avril dernier, le gouvernement fédéral a fait l’annonce du programme d’aide d’urgence du Canada pour le loyer commercial (« AUCLC ») qui devrait être en vigueur dans les prochains jours. 

Selon les informations actuellement partagées par le gouvernement fédéral, le programme sera offert sous forme de prêts-subventions aux propriétaires d’immeubles commerciaux hypothéqués admissibles. Le montant correspondrait à un maximum de 50 % des loyers à être payés aux propriétaires pour les mois d’avril, mai et juin. L’objectif du programme est d’en arriver à une baisse de 75 % des loyers pour ces mêmes mois. Un incitatif est prévu à cet effet puisque les propriétaires qui réduiront les loyers de 75 % ou plus pour les mois visés verront le prêt être radié par Ottawa. 

Pour avoir accès au programme, il devra préalablement y avoir une entente de remise de loyer entre un propriétaire et ses locataires. 

Le programme d’aide s’adresse aux entreprises, organismes sans but lucratif ainsi qu’aux organismes de bienfaisance qui respectent les critères suivants :

• Loyer mensuel de moins de 50 000,00 $ par mois; ET
• L’interruption complète des activités; OU
• La réduction d’au moins 70 % des revenus.

À noter que ces informations sont celles rendues disponibles par le gouvernement et qu’il reste plusieurs détails à venir, notamment sur la qualification d’un propriétaire au programme et à la façon de déposer une demande pour l’obtention de l’AUCLC.

AUTRE AIDE

En plus des programmes gouvernementaux, les institutions financières ont emboité le pas afin d’aider les propriétaires. Dans certains cas, il est possible pour un propriétaire de s’entendre avec son prêteur sur le report du paiement de son hypothèque pour une période allant jusqu’à six (6) mois. Ainsi, en reportant son paiement hypothécaire, un propriétaire pourrait alléger le fardeau de ses locataires et aider ses derniers à passer au travers de cette crise. Toutefois, ce ne sont pas tous les propriétaires qui se verront accorder un tel report puisqu’il doit être démontré qu’il existe des difficultés financières et que le report permettra d’aider le propriétaire face à ses difficultés financières.

CONCLUSION

Considérant la situation actuelle, il peut exister autant de situations qu’il existe de baux. Les professionnels de l’équipe de Bernier Beaudry sont disponibles afin d’analyser votre bail, vous informer sur vos droits et obligations, analyser la possibilité de recourir à l’AUCAC et vous offrir les conseils appropriés afin de prendre une décision éclairée qui permettra à votre entreprise de perdurer et maintenir une saine relation d’affaires avec son propriétaire ou ses locataires, le cas échéant.